Матеріали для Об'єднань Співвласників Багатоквартирних Будинків

“Як створити ОСББ?”

 

Алгоритм створення ОСББ детально описано в Законі «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року №2866-III (далі — Закон №2866). При цьому варто зауважити, що 14 травня 2015 року до Закону №2866 було внесено істотні зміни (Закон № 417-VІІІ від 14.05.2015), тому з травня 2015-го набрала чинності оновлена процедура створення ОСББ.

Етапи створення ОСББ:
• створення ініціативної групи; 
• формування реєстру співвласників;
• скликання установчих зборів;
• підготовка проєкту Статуту ОСББ;
• проведення установчих зборів;
• проведення письмового опитування (за потреби);
• державна реєстрація ОСББ.

Щоб створити ОСББ, на першому етапі необхідно сформувати ініціативну групу (не менше 3 осіб). До складу ініціативної групи мають право увійти лише власники квартир або нежилих приміщень у багатоквартирному будинку.

Ініціативна група має  зібрати дані про приналежність квартир та нежитлових приміщень, скласти списки співвласників багатоквартирних будинків. Саме ініціативна група проводить інформаційно-роз'яснювальну роботу серед співвласників про те, як і для чого створюється ОСББ.

Скликання установчих зборів проводиться не менше ніж за 14 днів до дати їх проведення. Про проведення установчих зборів усі власники мають бути оповіщені ПИСЬМОВО. Повідомлення вручають під розписку особисто або рекомендованим листом. У повідомленні обов'язково зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, час та місце проведення установчих зборів, проєкт порядку денного. У додаток до цього можна розклеїти відповідне оголошення на дошках оголошень під’їздів.

Перед тим, як збори відбудуться, ініціативна група має підготувати проєкт протоколу установчих зборів, список співвласників та листки голосування. Крім того, мають бути складені пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії, проєкт статуту ОСББ, орієнтовний кошторис.

Закон визначає перелік даних, які обов’язково мають зазначатися в статуті: назва та місцезнаходження об’єднання; мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання. ОСББ відповідно до закону створюється для забезпечення й захисту прав співвласників і дотримання їхніх обов’язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами. Статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування; порядок скликання й проведення загальних зборів; періодичність проведення зборів; порядок голосування на зборах і прийняття рішень на них; перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів; джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання; порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників; права й обов’язки співвласників; відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів; порядок унесення змін до статуту; підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим. Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства.

На установчих зборах приймається рішення про створення ОСББ. Учасників слід зареєструвати письмово.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. З 1 липня 2015 року порядок голосування на зборах змінився.

По-перше, відтепер відсутнє поняття кворуму: скільки співвласників багатоквартирного будинку відвідає збори – стільки і голосуватиме. Для прийняття рішення потрібна більшість голосів усіх співвласників, а не лише тих, хто був присутнім на зборах.

По-друге, рішення приймається не двома третинами голосів присутніх, як було раніше, а більшістю голосів усіх співвласників (більше половини голосів).

По-третє, у разі, якщо на самих установчих зборах рішення не набирає встановленої більшості голосів співвласників "за" чи "проти", то обов’язковим є проведення письмового опитування.

Принцип визначення кількості голосів у кожного співвласника. Частини 7  та 8 статті 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачають:
1) розподіл голосів пропорційно до площі – як загальне правило;
2) розподіл голосів за принципом "один власник – один голос" – якщо одній особі належить більше 50% усіх площ у багатоквартирному будинку.

Моментом, з якого ОСББ вважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами про створення ОСББ, а державна реєстрація об’єднання. Відповідно до Закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань», для проведення державної реєстрації ОСББ як юридичної особи вповноваженій установчими зборами особі необхідно подати державному реєстратору:

- заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи;
- примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Цим документом є протокол установчих зборів;
- два примірники Статуту ОСББ.

Приклади документів для створення ОСББ:

Зразок повідомлення про проведення установчих зборів
Зразок протоколу ініціативної групи
Зразок_Інформація_про_власників_квартир_та_нежитлових_приміщень
Типовий статут ОСББ

Перелік створених ОСББ в м. Луцьку:
Перелік ОСББ

 

“ОСББ: права та обов’язки”

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) -  юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» об’єднання має право:

• утворювати органи управління, визначати умови та розмір плати за їхню діяльність;
• приймати рішення про надходження та витрати коштів об’єднання;
• визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об’єднання;
• укладати договори;
• виступати замовником робіт із капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку;
• встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
• визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою;
• здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів;
• захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;
• використовувати допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку для потреб органів управління об’єднання;

Для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов’язків об’єднання також має право:

• робити співвласникам попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;
• вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об’єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;
• вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
• звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів;

Згідно з Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» об’єднання зобов’язане:

• забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам;
• звітувати загальним зборам про виконання кошторису об’єднання за рік;
• забезпечувати виконання вимог статуту об’єднання;
• виконувати свої договірні зобов’язання;
• забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна;
• припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками;
• у випадках, передбачених законодавством, статутом об’єднання, представляти інтереси співвласників відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.

Виконання зобов’язань об’єднанням належить до повноважень його правління відповідно до статуту об’єднання.

“Місцеві програми підтримки ОСББ ”

Луцькою міською радою передбачено дві цільові програми підтримки ОСББ:

• Програма капітального ремонту житлового фонду Луцької міської територіальної громади на 2020-2024, затверджена рішенням міської ради від 29.01.2020 №69/87;
https://www.lutskrada.gov.ua/documents/pro-programu-kapitalnogo-remontu-zhitlovogo-fondu-lutskoi-miskoi-teritorialnoi-komunalnogo-gospodarstva-gromadi-na-2020-2024-roki15805008992152662

• Програма відшкодування частини суми кредитів ОСББ Луцької міської територіальної громади, залучених на впровадження в будинках енергоефективних заходів на 2021-2023 роки, що затверджена рішенням міської ради від 27.01.2021 №5/105.
https://www.lutskrada.gov.ua/documents/16115544572406641-pro-zatverdzhennya-programi-vidshkoduvannya-chastini-sumi-kreditiv-osbb-lutskoi-miskoi-teritorialnoi-gromadi-zaluchenikh-na-vprovadzhennya-v-budinkakh-energoefektivnikh-zakhodiv-na-20212023-roki

Зокрема, Програмою капітального ремонту житлового фонду Луцької міської територіальної громади на 2020-2024, затвердженою рішенням міської ради від 29.01.2020 №69/87, передбачено  виділення коштів  з міського бюджету для реалізації першочергових заходів капітального ремонту конструктивних елементів будинків, де діють ОСББ, на умовах співфінансування. За умовами Програми для участі в її заходах ОСББ має подати протокол загальних зборів, в якому співвласниками прийнято рішення брати участь у Програмі та готовність сплатити свою частку співфінансування, а також проєктно-кошторисну документацію на проведення робіт капітального ремонту будинку. За умовами вказаної Програми частка фінансування у 2021 році становить – кошти місцевого бюджету – 60%, кошти співвласників – 40 % від вартості, визначеної проєктно-кошторисною документацією. У 2022 році роботи  проводитимуться на умовах 50/50, окрім  капремонту ліфтів, де частка залишається 60/40, з 2023 року – всі роботи по капітальному ремонту будинків та їх конструктивних елементів будуть проводитись на умовах 50/50.

Для більш комплексних ремонтних робіт діє Програма відшкодування частини суми кредитів ОСББ Луцької міської територіальної громади, залучених на впровадження в будинках енергоефективних заходів на 2021-2023 роки, що затверджена рішенням міської ради від 27.01.2021 № 5/105. Програмою передбачено відшкодування з бюджету Луцької міської територіальної громади суми коштів ОСББ, за умови участі їх у програмі «ЕНЕРГОДІМ». Відшкодування здійснюється у розмірі 10% від загальної вартості виконаних по проєкту робіт, відображеної у формі КБ-3 (довідки про вартість виконаних робіт), але в розрахунку:

– не більше 1000,0 тис. грн на проведення робіт та придбання матеріалів по впровадженню заходів енергоефективності житлового будинку – пакет (Б);
– не більше 500,0 тис. грн на проведення робіт та придбання матеріалів по впровадженню заходів енергоефективності житлового будинку – пакет (А).

Перелік документів, що подаються ОСББ комісії з відшкодування коштів на впровадження енергоефективних заходів:

- копія останньої (чинної) версії «Опису проєкту» – документа, складеного відповідно до вимог Програми «ЕНЕРГОДІМ»;
- копія паспорту оздоблення фасаду, погодженого управлінням містобудування та архітектури;
- копія Виписки або Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань;
- копії документів, які підтверджують повноваження голови правління або іншої уповноваженої особи ОСББ;
- завірена Банком копія кредитного договору з усіма додатками, у тому числі графік виплати кредиту;
- договір про виконання робіт із виконавцем;
- довідки та акти виконаних робіт (форми КБ-2в, КБ-3);
- заява щодо намірів участі у Програмі відшкодування частини суми кредитів ОСББ Луцької міської територіальної громади, залучених на впровадження в будинках енергоефективних заходів на 2021–2023 роки.

 

Учасники Програми капітального ремонту

Учасники Програми відшкодування частини суми кредитів ОСББ (учасники ЕНЕРГОДОМУ)