Матеріали для Об'єднань Співвласників Багатоквартирних Будинків
“Як створити ОСББ?”
Алгоритм створення ОСББ детально описано в Законі «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року №2866-III (далі — Закон №2866). При цьому варто зауважити, що у 2023 році до Закону №2866 було внесено істотні зміни (Закон № 3270-IX від 14.07.2023), тому з листопада 2023-го набрала чинності оновлена процедура створення ОСББ.
Етапи створення ОСББ:
• створення ініціативної групи;
• формування реєстру співвласників;
• скликання установчих зборів;
• підготовка проєкту Статуту ОСББ;
• проведення установчих зборів;
• проведення письмового опитування (за потреби);
• державна реєстрація ОСББ.
Щоб створити ОСББ, на першому етапі необхідно сформувати ініціативну групу (не менше 3 осіб). До складу ініціативної групи мають право увійти лише власники квартир або нежилих приміщень у багатоквартирному будинку.
Ініціативна група має зібрати дані про приналежність квартир та нежитлових приміщень, скласти списки співвласників багатоквартирного будинку. Саме ініціативна група проводить інформаційно-роз'яснювальну роботу серед співвласників про те, як і для чого створюється ОСББ.
Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів.
У повідомленні про проведення установчих зборів повинна міститися інформація про:
1) ініціатора установчих зборів;
2) дату, час та місце проведення установчих зборів;
3) порядок денний установчих зборів;
4) наявність/відсутність технічної можливості для участі співвласників в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції із зазначенням інформації щодо підключення до неї.
Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. У додаток до цього можна розклеїти відповідне оголошення на дошках оголошень під’їздів.
Перед тим, як збори відбудуться, ініціативна група має підготувати проєкт протоколу установчих зборів , список співвласників та листи опитування. Крім того, мають бути складені пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії, проєкт статуту ОСББ, орієнтовний кошторис.
Закон визначає перелік даних, які обов’язково мають зазначатися в статуті: назва та місцезнаходження об’єднання; мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання. ОСББ відповідно до закону створюється для забезпечення й захисту прав співвласників і дотримання їхніх обов’язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами. Статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування; порядок скликання й проведення загальних зборів; періодичність проведення зборів; порядок голосування на зборах і прийняття рішень на них; перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів; джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання; порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників; права й обов’язки співвласників; відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів; порядок унесення змін до статуту; підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим. Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства.
Установчі збори веде голова зборів. Рішення про обрання голови зборів приймається більшістю голосів присутніх співвласників (їх представників), крім тих, які беруть участь у зборах дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції. При прийнятті такого рішення кожний присутній співвласник (його представник) має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Установчі збори приймають рішення про створення об’єднання, визначення особи, уповноваженої на підписання та подання документів для проведення державної реєстрації об’єднання як юридичної особи, а також затверджують його статут. Установчі збори уповноважені приймати й інші рішення, віднесені Законом України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” до повноважень загальних зборів об’єднання. Перший склад правління та голова правління обираються за рішенням установчих зборів.
Рішення приймається шляхом поіменного голосування та вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), загальна кількість голосів яких становить більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників.
Принцип визначення кількості голосів у кожного співвласника.
Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною 13 статті 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення установчих зборів.
Рішення установчих зборів оформлюється протоколом, який повинен містити відомості про:
1) ініціатора установчих зборів;
2) дату, час, місце проведення установчих зборів (у тому числі інформацію про технічні засоби електронних комунікацій, з використанням яких співвласники брали участь в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції);
3) загальну кількість співвласників багатоквартирного будинку;
4) загальну площу квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку;
5) кожного співвласника (його представника), який взяв участь в установчих зборах, у тому числі дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції, або письмовому опитуванні, а саме: прізвище, ім’я, по батькові співвласника та його представника (у разі представництва особи); номер квартири або нежитлового приміщення; загальна площа квартири або нежитлового приміщення; документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника);
6) обраного голову установчих зборів;
7) порядок денний установчих зборів;
8) підсумки голосування щодо кожного питання порядку денного установчих зборів.
Листки опитування, створені у паперовій формі, пронумеровуються, прошнуровуються та зберігаються правлінням або іншою уповноваженою співвласниками особою.
Моментом, з якого ОСББ вважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами про створення ОСББ, а державна реєстрація об’єднання. Відповідно до Закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань», для проведення державної реєстрації ОСББ як юридичної особи вповноваженій установчими зборами особі необхідно подати державному реєстратору:
- заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи;
- примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Цим документом є протокол установчих зборів;
- два примірники Статуту ОСББ.
Приклади документів для створення ОСББ:
Перелік створених ОСББ в м. Луцьку:
ОСББ _Луцька міська територіяальна громада (актуальний)
“ОСББ: права та обов’язки”
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Об’єднання має право відповідно до законодавства та статуту об’єднання:
• утворювати органи управління, визначати умови та розмір плати за їхню діяльність;
• приймати рішення про надходження та витрати коштів об’єднання;
• визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об’єднання;
• укладати договори;
• виступати замовником робіт з капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку;
• встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
• здійснювати для виконання статутних завдань господарче забезпечення діяльності об’єднання в порядку, визначеному законом;
• визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою;
• здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів;
• захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;
• використовувати допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку для потреб органів управління об’єднання;
• встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку;
• набувати статусу активного споживача на умовах, визначених Законом України "Про ринок електричної енергії".
Для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків об'єднання має право:
• робити співвласникам попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;
• вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об'єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;
• вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених Законом та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
• звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів;
• виступати засновником (учасником) інших юридичних осіб.
Згідно з Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» об’єднання зобов’язане:
• забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам;
• звітувати загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік;
• забезпечувати виконання вимог статуту об'єднання;
• виконувати свої договірні зобов'язання;
• забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна;
• припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками;
• у випадках, передбачених законодавством, статутом об'єднання, представляти інтереси співвласників відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.
Виконання зобов'язань об'єднанням належить до повноважень його правління відповідно до статуту об'єднання.
“Місцеві програми підтримки ОСББ ”
Луцькою міською радою передбачено дві цільові програми підтримки ОСББ:
• Програма капітального ремонту житлового фонду Луцької міської територіальної громади на 2020-2024, затверджена рішенням міської ради від 29.01.2020 №69/87 зі змінами від 22.12.2021 № 24/104, від 30.08.2023 № 50/73;
https://www.lutskrada.gov.ua/documents/pro-programu-kapitalnogo-remontu-zhitlovogo-fondu-lutskoi-miskoi-teritorialnoi-komunalnogo-gospodarstva-gromadi-na-2020-2024-roki15805008992152662
• Програма відшкодування частини суми кредитів ОСББ Луцької міської територіальної громади, залучених на впровадження в будинках енергоефективних та енергозберігаючих заходів на 2021-2024 роки, що затверджена рішенням міської ради від 27.01.2021 № 5/105 зі змінами від 13.12.2022 № 38/7, від 25.01.2023 № 40/92, від 30.08.2023 № 50/72.
https://www.lutskrada.gov.ua/documents/16115544572406641-pro-zatverdzhennya-programi-vidshkoduvannya-chastini-sumi-kreditiv-osbb-lutskoi-miskoi-teritorialnoi-gromadi-zaluchenikh-na-vprovadzhennya-v-budinkakh-energoefektivnikh-zakhodiv-na-20212023-roki
Зокрема, Програмою капітального ремонту житлового фонду Луцької міської територіальної громади на 2020-2024, затвердженою рішенням міської ради від 29.01.2020 №69/87, передбачено виділення коштів з міського бюджету для реалізації першочергових заходів капітального ремонту конструктивних елементів будинків, де діють ОСББ, на умовах співфінансування. За умовами Програми для участі в її заходах ОСББ має подати протокол загальних зборів, в якому співвласниками прийнято рішення брати участь у Програмі та готовність сплатити свою частку співфінансування, а також проєктно-кошторисну документацію на проведення робіт капітального ремонту будинку. За умовами вказаної Програми частка фінансування становить – кошти місцевого бюджету – 50%, кошти співвласників – 50 % від вартості, визначеної проєктно-кошторисною документацією.
Для більш комплексних ремонтних робіт діє Програма відшкодування частини суми кредитів ОСББ Луцької міської територіальної громади, залучених на впровадження в будинках енергоефективних та енергозберігаючих заходів на 2021-2024 роки, що затверджена рішенням міської ради від 27.01.2021 № 5/105 зі змінами від 13.12.2022 № 38/7, від 25.01.2023 № 40/92, від 30.08.2023 № 50/72
Програмою передбачено відшкодування з бюджету Луцької міської територіальної громади суми коштів ОСББ, за умови участі їх у програмі «ЕНЕРГОДІМ». Відшкодування здійснюється у розмірі 10% від загальної вартості виконаних по проєкту робіт, відображеної у формі КБ-3 (довідки про вартість виконаних робіт), але в розрахунку:
– не більше 1000,0 тис. грн на проведення робіт та придбання матеріалів по впровадженню заходів енергоефективності житлового будинку – пакет (Б);
– не більше 500,0 тис. грн на проведення робіт та придбання матеріалів по впровадженню заходів енергоефективності житлового будинку – пакет (А)
Перелік документів, що подаються ОСББ комісії з відшкодування коштів на впровадження енергоефективних заходів:
- копія останньої (чинної) версії «Опису проєкту» – документа, складеного відповідно до вимог Програми «ЕНЕРГОДІМ»;
- копія паспорту оздоблення фасаду, погодженого управлінням містобудування та архітектури;
- копія Виписки або Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань;
- копії документів, які підтверджують повноваження голови правління або іншої уповноваженої особи ОСББ;
- завірена Банком копія кредитного договору з усіма додатками, у тому числі графік виплати кредиту;
- акт перевірки Банком цільового використання кредитних коштів;
- договір про виконання робіт із виконавцем;
- довідки та акти виконаних робіт (форми КБ-2в, КБ-3);
- повідомлення Фонду енергоефективності про схвалення заявки на верифікацію із зазначенням розміру відшкодування;
- заява щодо намірів участі у Програмі відшкодування частини суми кредитів ОСББ Луцької міської територіальної громади, залучених на впровадження в будинках енергоефективних та енергозберігаючих заходів на 2021–2024 роки, відшкодування за якою відбувається одноразово за одним проєктом.
Учасники Програми капітального ремонту
Учасники Програми відшкодування частини суми кредитів ОСББ на 2021-2023